L'achat ou la vente d'un bien immobilier implique une compréhension approfondie des concepts de surface habitable et de SHON (Surface Hors Œuvre Nette). Ces deux notions, souvent confondues, ont un impact direct sur l'estimation du bien et son prix de vente. Comprendre leurs différences est crucial pour une transaction immobilière transparente et équitable.
Décryptage des deux surfaces
Surface habitable
La surface habitable, définie par la loi, correspond à la surface effectivement utilisable pour l'habitation. Elle comprend les pièces principales, les annexes et les combles aménagés. En d'autres termes, il s'agit de la surface que vous pouvez effectivement utiliser pour vivre.
- Sont inclus : les pièces principales (salon, chambres), la cuisine, la salle de bain, les WC, les combles aménagés, les vérandas, les terrasses couvertes.
- Sont exclus : les garages, les caves, les combles non aménagés, les terrasses non couvertes, les balcons, les loggias.
Le calcul de la surface habitable se fait selon des normes précises, et des logiciels spécialisés peuvent être utilisés pour cet exercice. La surface habitable est généralement exprimée en mètres carrés (m²).
SHON (surface hors œuvre nette)
La SHON, contrairement à la surface habitable, englobe la surface utile d'un bâtiment. Elle inclut la surface habitable, mais aussi les murs, les planchers, les terrasses, les balcons, les loggias et les garages. En somme, la SHON représente la surface totale du bâtiment, y compris les éléments structurels.
- La SHON est un élément essentiel pour le calcul des taxes foncières et d'habitation.
- Elle est également utilisée pour l'obtention de permis de construire et pour la détermination des normes de construction.
- Un SHON élevé peut ainsi influencer les coûts de construction et de rénovation, mais aussi le prix du bien.
Impact sur l'estimation immobilière
La différence entre la surface habitable et le SHON est cruciale pour l'estimation d'un bien immobilier. Le prix au m² n'est pas le même pour les deux types de surface.
Différences majeures
Prenons l'exemple d'un appartement de 80 m² de surface habitable avec un SHON de 100 m². Le prix au m² de la surface habitable sera généralement plus élevé que le prix au m² du SHON.
- Les éléments inclus dans le SHON, mais pas dans la surface habitable (murs, planchers), n'ont pas la même valeur d'usage que les pièces habitables.
- La différence de prix au m² est justifiée par l'utilisation effective des différentes surfaces.
- Il est donc crucial de comprendre les deux surfaces pour obtenir une estimation juste et transparente.
Influence sur la valeur du bien
Un SHON élevé peut être un atout pour un propriétaire, car il offre la possibilité de réaliser des travaux d'extension ou de réaménagement. Cela peut augmenter la valeur du bien auprès des acheteurs potentiels. Cependant, un SHON élevé peut également engendrer des coûts de construction et de maintenance plus importants.
Par exemple, un appartement situé dans un immeuble ancien de Paris, 10 rue de la Paix, avec un SHON de 120 m² et une surface habitable de 90 m², peut être attractif pour les acheteurs recherchant un grand espace, mais le coût de la rénovation des murs et planchers peut être conséquent.
Conseils pour une estimation fiable
Pour une estimation juste et précise, il est indispensable de fournir des informations complètes et précises à l'agent immobilier.
- Demandez des documents officiels, tels que le plan cadastral et le permis de construire, pour vérifier la surface habitable et le SHON.
- Vérifiez la concordance entre les deux surfaces et les documents officiels.
- Communiquez toute information relative à des travaux d'aménagement ou de rénovation.
- Faites appel à un agent immobilier expérimenté et compétent, spécialisé dans le type de bien que vous souhaitez estimer.
Par exemple, pour une maison avec un jardin de 150 m², il est important de préciser la surface habitable de la maison (par exemple, 100 m²) et la surface du jardin (150 m²) séparément. Le prix au m² du jardin sera probablement inférieur à celui de la maison, car il s'agit d'une surface non habitable.
De même, pour un appartement en duplex avec un toit-terrasse de 20 m², la surface habitable peut être inférieure au SHON. Le toit-terrasse, qui est inclus dans le SHON, n'est pas toujours comptabilisé dans la surface habitable, car il n'est pas forcément aménagé.
Ces exemples illustrent l'importance d'une compréhension claire de la surface habitable et du SHON pour une estimation réaliste et transparente. Il est important de ne pas se fier uniquement à la surface habitable affichée, mais de vérifier également le SHON.
Points clés à retenir
La surface habitable et le SHON sont deux notions clés à prendre en compte lors de l'estimation d'un bien immobilier. La confusion entre ces deux surfaces peut avoir des conséquences importantes sur l'estimation et le prix de vente.
- La surface habitable représente la surface effectivement utilisable pour l'habitation.
- Le SHON inclut la surface habitable, mais aussi les éléments structurels du bâtiment.
- Le prix au m² de la surface habitable est généralement plus élevé que le prix au m² du SHON.
- Il est essentiel de vérifier la concordance entre la surface habitable et le SHON mentionnés dans les documents officiels.
- Une estimation juste et transparente repose sur une compréhension claire des deux surfaces.
Comprendre les subtilités de la surface habitable et du SHON est donc crucial pour une estimation précise et une transaction immobilière réussie.